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吉林农安县一土地受让14年被判解除合同,法学专家:缺乏法律依据

时间:2022/7/21 8:04:36 点击:

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吉林农安县一土地受让14年被判解除合同,法学专家:缺乏法律依据

            撰文 李海波


    吉林潮中房地产有限公司成立于2007年,是经农安县政府招商引资过来的。2008年公司竞拍了农安县一地块,由于奥运无法办理拆迁许可证,之后多种因素造成至今无法拆迁。自然资源局和公司协商解决无效起诉至法院判决解除合同,但不予赔偿损失。潮中公司认为有失公允,多位法学专家均认为于法无据,解除权也远远超过除斥期。


受让土地后一直无法拆迁 沟通失败分道扬镳


    2008年5月22号,在原农安县国土资源局举办的国有土地挂牌出让中,吉林潮中房地产公司竞得宗地编号为2008006的地块国有建设用地使用权,成交总价是396万元。双方签订了《成交确认书》,约定:本宗地采用毛地挂牌方式出让,竞得人必须严格遵照法律法规规定的标准对本宗地范围内的土地使用权和地上建筑物给予补偿,受让人在缴清土地使用权出让金并按照规定完成拆迁补偿安置工作以后方可申请办理土地登记,取得土地使用权。农安县公证处出具了公证书。此后,潮中房地产有限公司缴纳了土地出让金和税金。双方于7月3日签订了《国有土地使用权出让合同》和补充协议,约定受让人他同意在2008年7月3日动工建设,同意在2010年7月3日以前完成项目总体建设,并申请竣工验收。同时约定:超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,出让人可以向受让人征收土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,出让人可以无偿收回土地使用权,但不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。


    为准备拆迁,潮中房地产早在2008年2月25日就向农安镇北关村委会预交了5万元土地补偿金。潮中公司称2008奥运会奥运会全国各地都要维稳,不能出现因为拆迁导致的群众敏感事件,农安县政府出于维稳没有颁发许可证,虽然在8月份办理了项目选址、规划等手续,但潮中公司当年无法进行拆迁工作。



       2008年8月6日办理选址意见书申请审批表


    而2009年当时的政策进行了调整,仅限于公用事业才给民营企业颁发拆迁许可证。潮中公司项目不属于公用事业,当然就不在颁发的范围之内。2009年10月时任农安县土地局姚局长与潮中公司当面协商探讨如何解决拆迁的问题,后来县政府也开会研究,决定以拓宽道路和巷道的方式对房屋进行拆迁,并由农安县市政工程管理所制作了水源道路工程的农安县建设项目选址意见书申请审批表,审批表当时由农安县规划办公室负责人和规划局局长的签名,但是在送主管县长签字时却没有了下文,该方案被搁置。


    2010年起,该地块上的居民频繁反映道路泥泞、环境脏乱差。潮中公司遂与7户居民签订补偿合同,支付近200万元补偿款。


         泓顺公司的拆迁许可证,农安县法院判决说没有资质 


    在4月12日还与吉林省泓顺房地产拆迁有限公司签订《委托拆迁合同书》,但政府没有解决拆迁许可的问题,拆迁工作从此陷入停滞的状态。潮中公司并没有如愿开工建设。


    2013年县委书记周贺认为不能将拆迁问题留给企业,组织会议研究决定由政府负责拆迁。7月25日,潮中公司通过省信用社向农安县房屋征收经办中心缴纳了20万元的评估费用,中心出具了20万元的收据。潮中公司称农安县政府和有关部门至今未对该费用的使用情况做出说明,也没有出示相关评估报告。


    直到2021年,农安县住建局和资源局才通知被告,声称水源陆地快递拆迁工作已经完成,要求公司支付7600万元的拆迁费用。潮中公司认为农安县拆迁工作存在违法行为:一是未通知受让人,侵犯了潮中公司的知情权;二是在潮中公司缴纳了拆迁评估费的情况下未出示相关评估报告;三是拆迁工作完成后至今未提供相关产权证件、测绘图、票据及账单明细;四是对于7600万元的拆迁费用明显高于市场价格,且不配合公司进行审计,农安县存在对民营企业进行“割韭菜”的重大嫌疑。


    2021年10月22日,农安县资源局给发来《关于房地产吉林潮中房地产开发有限公司水源路地块解决方案》。


    2021年12月1日,农安县资源局向农安县法院提交了民事起诉状,要求解除双方于2008年7月3日签订的国有土地出让合同和补充协议。远在广东佛山的潮中公司法人于2022年1月9日才收到法院寄来的传票,通知公司在1月14日到农安县法院开庭,收到的材料里除了传票和起诉书,没有证据材料。如此短的时间,给潮中公司的应诉带来极为不利。


    潮中公司认为本案在辖区内属于新类型且案情疑难复杂,由于该案是农安县委县政府决定的农安县法院不能公正审理,且农安县法院将该案作为简易程序处理,该案由长春市中级法院审理有利于公正审理,潮中公司于1月10日提起了《提级管辖申请书》和《管辖权异议申请书》,但均被驳回。


    2022年1月14日公司员工到县政府和周县长及资源局局长面谈(该案承办法官谢如强也在现场),周县长要求深度沟通协商解决。1月21日,公司向农安县政府提交了《关于农安县水源路地块的解决方案》。


    1月25日,农安县自然资源局对此方案做出答复:
 


    1月29日,潮中公司对此答复农安县政府及自然资源局:第一、针对整体开发整块地块地价均在2150元/㎡的问题是在2013年周贺书记定下来的,且拆迁过程中可以招拍挂时的地价就是2150元/㎡。第二、关于原合同执行的方案,争议拆迁成本的计算问题都是口头说出,政府没有给出合理的准确的数据的正式文件,公司只能按照当时的评估价的2倍给出2800万元.三是联合开发,由政府牵头,公司可以与政府下属企业城投或是房产经营公司来合作开发。


    2月10日,自然资源局对此回复:一、关于整体开发地价问题,按照2008年合同约定是毛地出让,公司提出的2013年地价均在2150元/㎡,当时我方没有收到任何信息,不能作为确定现在整体开发地价的依据;二、政府拆迁成本问题在多次协商中,我方已经提供了政府费用7196万元的拆迁合同和评估报告等证据并同意你方进行价格评估,不存在没有准确数据的情况;三是联合开发可以在整体开发综合地价3000-3100元/㎡的基础上,2月25日前与农安县城市建设运营有限公司商谈完毕。


    这样双方无法达成一致,沟通协商解决失败。


农安县法院判决解除出让合同 公司质疑存在影响公正等行为


   农安县法院于2022年6月29日下达 (2021)吉0122民初7316号民事判决书,认为近14年案涉地块至今仍然未动工建设是潮中房地产自身原因导致的,其构成根本违约。对于反诉请求中的请求自然资源局赔偿预期的收益损失因其违约在先,收益损失的数额亦无证据证明,自然资源局在整个合同履行过程中无过错,不应当承担赔偿责任。据此做出如下判决:一、自本判决生效之日起解除原告(反诉被告)农安自然资源局与被告(反诉原告)吉林潮中房地产开发有限公司于2008年7月3日签订的(国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》。二、原告(反诉被告)自然资源局于判决生效后10日返还被告(反诉原告)吉林潮中房地产开发有限公司前期投入资金:土地出让金3, 960,000.00元及利息(以3, 960,000. 00元为基数,自2008年5月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算:自2019年8月20日至付清之日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算)、契税198,000. 0(元、印花税1985. 00元、土地补偿金5000 00元、补偿款1.901, 244.00元、 评估费200, 000. 00元。二、驳回被告(反诉原告)吉林湖中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
 


    对此判决,潮中公司认为有失公允,且质疑法院无视程序公正、司法乱作为。于是在7月7日向长春市中级法院提起上诉。上诉状里,潮中公司指出了农安县法院多达8项的违规、乱作为情况。一是原审法院拒不送达证据材料。1月9日随着传票寄来的起诉状并没有附上证据材料,在第一次开庭公司要求法院送达证据材料也被拒绝;二是原审法院明显限缩了公司的举证期、帮助对方搞证据突袭。承办法官明知公司法人在3千多公里外的广东佛山,收到起诉状距离开庭只有4天不寄送证据材料,无法准备答辩,而在开庭时法官也允许被上诉人搞证据突袭,当庭拿出新的证据材料;三是原审法官与本案有利害关系却未依法回避,在1月14日,公司人员到县政府和周县长及上诉人局长面谈,该案承办法官谢如强没有依法回避也在场;四是原审法院拒不进行庭审直播且不允许旁听还拒不出示不允许旁听的书面文件,在6月10日和25日的二次开庭前,潮中公司均申请了开通庭审直播,法院均决定不直播;五是原审法院拒不通知证人出庭作证;开庭前公司申请5位曾经参与过该地块拆迁和开发事宜的政府领导及公司长期参与该项目的员工共6人就本案争议的事项出庭作证,但法官认为“没有通知证人出庭的必要”而不予批准;六是原审法院拒不批准鉴定、评估申请,因潮中公司提出反诉要求赔偿损失,而损失的计算需专业的评估、鉴定机构做出专业的评估,但合议庭称“不属于查明案件事实的专门性问题”而拒绝了公司的鉴定、评估申请,导致相关损失无法客观科学的计算出来;七是原审法院严重压缩交纳诉讼费的时间,6月25日潮中公司提出反诉,公司因经营困难提交《缓交诉讼费申请书》,但合议庭却在缴费通知单要求在三天内即28日之前缴纳反诉费,否则按撤诉处理;八是原审法院拒绝复印庭审笔录。


法学专家:合同解除于法无据 解除合同需赔偿预期的收益


    来自中国社会科学院法学研究所、北京大学法学院、中国人民大学法学院等五位著名法学教授对此案发表了意见。


    一是该案件的性质应该适用什么法律?本案的相关合同订立于《民法典》之前,适用《民法典》之前的法律和司法解释处理,即主要应适用《合同法》等法律和司法解释。一审法院根据《民法典》来判决该案是适用法律错误。


    二是一审判决书认定潮中公司存在根本的违约行为并没有充分的证据支持,缺乏法律依据。解除权分成约定的解除权,法定的解除权。从约定解除权来讲,两年没动工就有权利解除,但是不管是约定解除权还是法律解除权,到成就解除条件它的原因是什么?资源局说潮中公司13年来没有任何的行动,这是不符合客观事实的。事实上吉林潮中公司无论是对于200万的补偿,包括20万的费用,都在积极采取各种各样的措施,试图履行合同,潮中公司是因客观原因无法去开展拆迁。2011年以后这么多年还是没动,最终还是公司是想办法跟政府协调?是政府没有作为,因为2011年以后是政府主导组织拆迁补偿工作的,政府不主导的话,潮中公司是没法办理拆迁许可证的,如果之前潮中公司没有主动申请那是公司的问题,但2011年以后不是公司的问题了。当时也没有解除合同,是需要政府去作为,不能说潮中房地产在这个过程中是构成根本违约,把这个责任完全归到潮中,这显然是颠倒黑白的。而且资源局起诉也是因为在前期拆迁的情况下双方谈了很多次,达不成共识才起诉的。不能把所有的责任都归到公司身上。一审法院这么认定是不负责任的,没有把整个案件的事实经过与法律责任很好的理清明确的界线,缺乏事实依据和法律基础。


    三是资源局的合同解除权已经过了除斥期间的,经过除斥期间而归于消灭。依据双方于2008年签订的国有土地出让合同约定潮中公司迟延动工超过2年,资源局享有解除权。但《合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”据此,农安县资源局应在其享有解除权后的合理期限内行使权利。一般情况下,解除权人行使解除权的合理期限是一年。而农安县资源局享有的解除权最早产生于2010年7月3日,须在2011年7月3日之前行使解除权,否则解除权将因为除斥期间的经过而归于消灭。资源局在2021年才主张解除本案合同而提起诉讼,显然其解除权已远远超过了除斥期间。


    四是潮中公司的反诉请求要求赔偿损失问题。关键是第二个理由是有点问题了,没办法证明,你就一点不赔?至少预期的赔偿有一个标准是比较共识的,公司当时买的是毛地,不管毛地也好净地也好,农安县其他的楼盘一亩地开发的同期预期,这个是可以算出来的,396万投入进去了没开发其他的项目,看看房地产的数据同类地块的数据还是可以算出来的。没有成功开发是由于政府等部门客观的原因造成的,过去这么多年公司的损失怎么办?还有预期收益当然可以赔,是有合理性的。潮中公司主张8000万的损失一审法院并没有支持。对于返还前期投入,主要是出让金肯定是利息部分,其他的比如说前期的契税、补偿款评估费这些怎么没有利息呢?这些也是前期投入啊!一审法院的判决是没有能够很好的保护吉林潮中公司的利益,所以该判决是不公正的。


    五是从吉林潮中公司提供的材料看,一审法院在诉讼过程中是存在一些有可能影响案件公正审判的程序违法行为。一审法院的判决事实方面也有些矛盾、不清楚的地方。08年以后没有进行过拆迁,但2010年4月份和拆迁公司签了拆迁协议,也拆了6户。在2013年8月把该地块纳入到了县政府主导拆迁,从这个角度来讲,政府有一个主动的视角实际上把这个合同变更了。还有一个矛盾是说潮中公司没有拆迁,证据认定也好,这个问题双方都说得不是很清楚。说20万不是这块地的评估费,是想要周边的宗地,这20万跟本案没有关系?可20万是给征地中心的,如果拿另外一块地,直接就把这个钱给评估公司了,是不可能给征地中心的。


    对于该案具体如何,我们将更进一步予以关注。

作者:李海波 来源:法讯网
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